emlak konut, mülkiyeti galatasaray'a ait olan riva arazisinin ihale ilanını yayınladı.
yayınlanan ilanla birlikte dursun özbek'in riva ve florya'ya dair yetki almak ve emlak konut'la sözleşme imzalamak için galatasaray genel kurulu'na yalan söylediği de ortaya çıktı. bu skandalın galatasaray'a bedeli minimum 250 milyon dolar.
dursun özbek, riva ve florya konusunda galatasaray genel kurulu'ndan yetki alırken bir sunum yaptı. bu sunumda riva arazisinde geliştirilecek proje ve yapılacak ihale için emlak konutla bir sözleşme imzalanacağı; imzalanacak bu sözleşme ile emlak konuta yüzde yirmi pay verileceği; bu pay karşılığında arsanın emsal değerinin 0,25'den 0,40'a çıkarılacağı ve emlak konuta verilen payın da bu emsal artışı ile karşılanacağı belirtilmişti. yani bir anlamda emlak konut sözleşmeden kaynaklanan payını imar planında emsal artışı yaparak karşılayacak, dolayısı ile galatasaray, herhangi bir kayıp yaşamadan riva arazisini emlak konut üzerinden ihale edecek ve değerlendirecekti. ancak çıkan ihale ilanında bırakın 0,40'ı, emsal oranının mevcut imar planındaki oran olan 0,25'in bile altına düşürülerek 0,20'ye çekildiği görülüyor. (bu arada emsal oranı söz konusu arazinin inşaat alanını belirleyen bir oran. örneğin 1000 m2 arsanız varsa ve emsal oranınız 0,50 ise o arsaya 500 m2 inşaat yapabilirsiniz, tabii başkaca sınırlamalar yoksa.)
rakamların da ortaya koyduğu üzere özbek yönetimi galatasaray camiasını ve galatasaray genel kurulu'nu adeta dolandırmış durumda.
aşağıdaki görsel dursun özbek'in genel kuruldan yetki isterken kullandığı projeksiyona ait;
projeksiyonda mevcut imar durumuna göre inşaat alanının 250 bin m2 olduğu ve bu alanın emlak konut ile imzalan sözleşme sonrası değişecek emsal oranı ile birlikte 400 bin m2'ye çıkacağı belirtilmiş.
ancak emlak konutun yayınladığı ilanda emsal oranının 0,20 olduğu ve bu yeni düzenlemeyle inşaat alanının yaklaşık 174 bin m2'ye çekildiği görülüyor. (arazinin beklenenden çok daha büyük bir kısmı da rekreasyon ve park alanı olarak değerlendirilmiş.)
Dosya
sonuç olarak, emlak konut'la sözleşme imzalamadan önce geçmiş dönemde alınmış mevcut ruhsatla riva arazisinin inşaat alanı 250 bin m2 idi; dursun özbek emlak konutla bir protokol imzalayıp bunu 400 bin m2'ye çekeceğini belirterek genel kurul üyelerinden yetki aldı; ancak emlak konutun ihale ilanında yayınlandığı üzere inşaat alanının artırılması bir tarafa, mevcut durumun bile altına indirildiği, 174 bin m2'ye çekildiği ortaya çıktı. bu noktada bir hususun altını tekrar çizmek gerek; emlak konutun sağlayacağı artıştan galatasaray zaten çok büyük bir kazanç elde etmeyecekti, bu artış büyük oranda emlak konutun alacağı payı karşılayacaktı.
şimdi dursun özbek genel kurula söylediği bu yalanla galatasaray'ı ne kadar zarara uğratmış onu hesaplayalım.
riva bölgesinde geçmişte yapılmış projelerde yer alan villa tipi konutlara baktığımızda üst sınıf işçilik ve malzeme kullanılarak inşa edilmiş gayrimenkullerin m2 fiyatlarının 3 bin-4 bin dolar arasında değiştiği görülüyor. ancak bu konutlar on yıl vaya daha öncesinde inşa edilmiş ve yeteri kadar sosyal donatıya sahip olmayan küçük projelerde yer alan gayrimenkuller. oysa galatasaray'ın riva arazisi bölgedeki en büyük arazilerden biri ve rekreasyon alanları ve sosyal donatıları da dikkate alındığında bu arazi üzerinde yapılacak proje bölgenin en değerli, en prestijli ve tabi en yeni projesi olacak. dolayısıyla bölgedeki emsal m2 fiyatları galatasaray'ın projesi için ancak ve ancak minimum fiyat olabilir. bu minimum fiyatlarla hareket edilse dahi dursun özbek'in galatasaray genel kurulu'na söylediği yalanların bedeli yüz milyonlarca lira. bahsi geçen inşaat alanları üzerinden ve minimum m2 fiyatı ile bu hesabı yapacak olursak;
250 bin m2 x 4 bin $ = 1 milyar dolar (emlak konut öncesi imar durumuna göre)
400 bin m2 x 4 bin $ = 1,6 milyar dolar (özbek'in genel kurulda vaat ettiği verilere göre)
174 bin m2 x 4 bin $ = 696 milyon dolar (emlak konut ihale ilanında yayınlanan verilere göre)
bu değerler inşaat alanları üzerinden hesaplanan proje değerleridir. ihale gelir paylaşımı yöntemi ile yapılacağı için galatasaray'ın payı ihalede çıkacak oran nispetinde olacaktır. bu oran, söz konusu projenin istanbul'un en önemli marka ve lüks konut projelerinden biri olacağı düşünüldüğünde, yüzde 60'dan daha aşağı olmayacaktır, daha doğrusu olmamalıdır.
yüzde 60 oranından hareketle hesaba devam edersek galatasaray'ın payı;
(250 bin m2 x 4 bin $ = 1 milyar dolar) x (%60) = 600 milyon dolar
(400 bin m2 x 4 bin $ = 1,6 milyar dolar) x (%60) = 960 milyon dolar
(174 bin m2 x 4 bin $ = 696 milyon dolar) x (%60) = 418 milyon dolar
emlak konutun dahil olduğu senaryolarda ortaya çıkan 400 bin m2 ve 174 bin m2 için emlak konut'un yüzde yirmilik payını da hesaba dahil etmemiz gerekiyor. yüzde yirmilik payı düştüğümüzde gelirin yüzde sekseni galatasaray'ın eline geçmesi gereken nihai meblağ olacak. bu durumda üç senaryoya göre galatasaray'ın kasasına girmesi gereken meblağlar;
-emlak konut sözleşmesi öncesi mevcut duruma göre ( bu senaryoda emlak konut payı yok);
(250 bin m2 x 4 bin $ = 1 milyar dolar) x (%60) = 600 milyon dolar
-dursun özbek'in genel kurul üyelerine yalan beyanına göre( yüzde 20 emlak konut payı var);
[(400 bin m2 x 4 bin $ = 1,6 milyar dolar) x (%60) = 960 milyon dolar] x (%80) = 768 milyon dolar
-emlak konut ihale ilanında yayınlanan verilere göre ( yüzde 20 emlak konut payı var);
[(174 bin m2 x 4 bin $ = 696 milyon dolar) x (%60) = 418 milyon dolar] x (%80) = 334 milyon dolar
nihai karşılaştırmayı yapacak olursak;
-galatasaray emlak konut ile protokol imzalamadan mevcut imar planı ile araziyi kendi ihale etse idi kasasına minimum 600 milyon dolar girecekti.
-dursun özbek'in genel kurul üyelerine yalan beyanı ve sunumundaki gibi inşaat alanı 400 bin m2'ye çekilse idi emlak konut payını düştükten sonra galatasaray'ın kasasına 768 milyon dolar girecekti.
-emlak konutun ihale ilanındaki veriler ışığında galatasaray'ın kasasına girecek değer ise, yine emlak konutun payını düştükten sonra, 334 milyon dolar. (özbek yönetimi bu paranın 508 milyon lira'sını 340 milyon lira'ya çoktan kırdırmış durumda.)
sonuç olarak dursun özbek yönetimi galatasaray genel kuruluna yalan söyleyerek riva arazisi için yetki almış ve aldığı bu yetkiyi de kötüye kullanarak galatasaray'ı minimum 250 milyon dolar zarara uğratmıştır. özbek'in yalan vaadi ile reelde ihaleye çıkan değer arasındaki fark ise çok daha büyüktür. (bu fark 400 milyon dolar'ın üzerinde.)
göreve ilk geldiğinde özbek için, söylediği yalanlardan yola çıkarak, galatasaray'ı temsil ve galatasaray'a hizmet kabiliyeti yoktur demiştim. sosyal medya üzerinden iletişim halinde olduğum bazı genel kurul üyeleri ve divan kurulu üyeleri şiddetle karşı çıkmış, yönetimin daha çok yeni olduğunu belirtmiş ve hatta sert üslubumdan dolayı üstü kapalı uyarılarda bulunmuşlardı. geldiğimiz noktada dursun özbek'in galatasaray'a attığı bu 250 milyon dolar'lık kazığın sorumluları, ilk günlerden çizdiği olumsuz profile rağmen özbek'e desteğini hiç bir zaman esirgemeyen divan kurulu üyeleri ve genel kurul'da o gün o yetkiyi veren genel kurul üyeleridir.
not: yapılan değerlemelerde emsallerden yola çıkarak gelire yönelik satış m2 fiyatı 4 bin dolar; ihalede gelir paylaşımı oranı da yüzde altmış alınmıştır. bu rakamlar, reelden uzaklaşılsa da çok daha kötümser bir yaklaşımla 3 bin tl/m2 ve yüzde elli olarak da alınabilir. böylesi minimum rakamların altına çekilmiş bir yaklaşımla yapılacak değerleme ve hesaplarda dahi dursun özbek'in galatasaray'ı uğrattığı zarar yine yüz milyonlarca dolar çıkacaktır.
Kaynak: galatasaray'ın riva arazisinde yetki skandalı - #68092618 - ekşi sozluk
yayınlanan ilanla birlikte dursun özbek'in riva ve florya'ya dair yetki almak ve emlak konut'la sözleşme imzalamak için galatasaray genel kurulu'na yalan söylediği de ortaya çıktı. bu skandalın galatasaray'a bedeli minimum 250 milyon dolar.
dursun özbek, riva ve florya konusunda galatasaray genel kurulu'ndan yetki alırken bir sunum yaptı. bu sunumda riva arazisinde geliştirilecek proje ve yapılacak ihale için emlak konutla bir sözleşme imzalanacağı; imzalanacak bu sözleşme ile emlak konuta yüzde yirmi pay verileceği; bu pay karşılığında arsanın emsal değerinin 0,25'den 0,40'a çıkarılacağı ve emlak konuta verilen payın da bu emsal artışı ile karşılanacağı belirtilmişti. yani bir anlamda emlak konut sözleşmeden kaynaklanan payını imar planında emsal artışı yaparak karşılayacak, dolayısı ile galatasaray, herhangi bir kayıp yaşamadan riva arazisini emlak konut üzerinden ihale edecek ve değerlendirecekti. ancak çıkan ihale ilanında bırakın 0,40'ı, emsal oranının mevcut imar planındaki oran olan 0,25'in bile altına düşürülerek 0,20'ye çekildiği görülüyor. (bu arada emsal oranı söz konusu arazinin inşaat alanını belirleyen bir oran. örneğin 1000 m2 arsanız varsa ve emsal oranınız 0,50 ise o arsaya 500 m2 inşaat yapabilirsiniz, tabii başkaca sınırlamalar yoksa.)
rakamların da ortaya koyduğu üzere özbek yönetimi galatasaray camiasını ve galatasaray genel kurulu'nu adeta dolandırmış durumda.
aşağıdaki görsel dursun özbek'in genel kuruldan yetki isterken kullandığı projeksiyona ait;
projeksiyonda mevcut imar durumuna göre inşaat alanının 250 bin m2 olduğu ve bu alanın emlak konut ile imzalan sözleşme sonrası değişecek emsal oranı ile birlikte 400 bin m2'ye çıkacağı belirtilmiş.
ancak emlak konutun yayınladığı ilanda emsal oranının 0,20 olduğu ve bu yeni düzenlemeyle inşaat alanının yaklaşık 174 bin m2'ye çekildiği görülüyor. (arazinin beklenenden çok daha büyük bir kısmı da rekreasyon ve park alanı olarak değerlendirilmiş.)
Dosya
sonuç olarak, emlak konut'la sözleşme imzalamadan önce geçmiş dönemde alınmış mevcut ruhsatla riva arazisinin inşaat alanı 250 bin m2 idi; dursun özbek emlak konutla bir protokol imzalayıp bunu 400 bin m2'ye çekeceğini belirterek genel kurul üyelerinden yetki aldı; ancak emlak konutun ihale ilanında yayınlandığı üzere inşaat alanının artırılması bir tarafa, mevcut durumun bile altına indirildiği, 174 bin m2'ye çekildiği ortaya çıktı. bu noktada bir hususun altını tekrar çizmek gerek; emlak konutun sağlayacağı artıştan galatasaray zaten çok büyük bir kazanç elde etmeyecekti, bu artış büyük oranda emlak konutun alacağı payı karşılayacaktı.
şimdi dursun özbek genel kurula söylediği bu yalanla galatasaray'ı ne kadar zarara uğratmış onu hesaplayalım.
riva bölgesinde geçmişte yapılmış projelerde yer alan villa tipi konutlara baktığımızda üst sınıf işçilik ve malzeme kullanılarak inşa edilmiş gayrimenkullerin m2 fiyatlarının 3 bin-4 bin dolar arasında değiştiği görülüyor. ancak bu konutlar on yıl vaya daha öncesinde inşa edilmiş ve yeteri kadar sosyal donatıya sahip olmayan küçük projelerde yer alan gayrimenkuller. oysa galatasaray'ın riva arazisi bölgedeki en büyük arazilerden biri ve rekreasyon alanları ve sosyal donatıları da dikkate alındığında bu arazi üzerinde yapılacak proje bölgenin en değerli, en prestijli ve tabi en yeni projesi olacak. dolayısıyla bölgedeki emsal m2 fiyatları galatasaray'ın projesi için ancak ve ancak minimum fiyat olabilir. bu minimum fiyatlarla hareket edilse dahi dursun özbek'in galatasaray genel kurulu'na söylediği yalanların bedeli yüz milyonlarca lira. bahsi geçen inşaat alanları üzerinden ve minimum m2 fiyatı ile bu hesabı yapacak olursak;
250 bin m2 x 4 bin $ = 1 milyar dolar (emlak konut öncesi imar durumuna göre)
400 bin m2 x 4 bin $ = 1,6 milyar dolar (özbek'in genel kurulda vaat ettiği verilere göre)
174 bin m2 x 4 bin $ = 696 milyon dolar (emlak konut ihale ilanında yayınlanan verilere göre)
bu değerler inşaat alanları üzerinden hesaplanan proje değerleridir. ihale gelir paylaşımı yöntemi ile yapılacağı için galatasaray'ın payı ihalede çıkacak oran nispetinde olacaktır. bu oran, söz konusu projenin istanbul'un en önemli marka ve lüks konut projelerinden biri olacağı düşünüldüğünde, yüzde 60'dan daha aşağı olmayacaktır, daha doğrusu olmamalıdır.
yüzde 60 oranından hareketle hesaba devam edersek galatasaray'ın payı;
(250 bin m2 x 4 bin $ = 1 milyar dolar) x (%60) = 600 milyon dolar
(400 bin m2 x 4 bin $ = 1,6 milyar dolar) x (%60) = 960 milyon dolar
(174 bin m2 x 4 bin $ = 696 milyon dolar) x (%60) = 418 milyon dolar
emlak konutun dahil olduğu senaryolarda ortaya çıkan 400 bin m2 ve 174 bin m2 için emlak konut'un yüzde yirmilik payını da hesaba dahil etmemiz gerekiyor. yüzde yirmilik payı düştüğümüzde gelirin yüzde sekseni galatasaray'ın eline geçmesi gereken nihai meblağ olacak. bu durumda üç senaryoya göre galatasaray'ın kasasına girmesi gereken meblağlar;
-emlak konut sözleşmesi öncesi mevcut duruma göre ( bu senaryoda emlak konut payı yok);
(250 bin m2 x 4 bin $ = 1 milyar dolar) x (%60) = 600 milyon dolar
-dursun özbek'in genel kurul üyelerine yalan beyanına göre( yüzde 20 emlak konut payı var);
[(400 bin m2 x 4 bin $ = 1,6 milyar dolar) x (%60) = 960 milyon dolar] x (%80) = 768 milyon dolar
-emlak konut ihale ilanında yayınlanan verilere göre ( yüzde 20 emlak konut payı var);
[(174 bin m2 x 4 bin $ = 696 milyon dolar) x (%60) = 418 milyon dolar] x (%80) = 334 milyon dolar
nihai karşılaştırmayı yapacak olursak;
-galatasaray emlak konut ile protokol imzalamadan mevcut imar planı ile araziyi kendi ihale etse idi kasasına minimum 600 milyon dolar girecekti.
-dursun özbek'in genel kurul üyelerine yalan beyanı ve sunumundaki gibi inşaat alanı 400 bin m2'ye çekilse idi emlak konut payını düştükten sonra galatasaray'ın kasasına 768 milyon dolar girecekti.
-emlak konutun ihale ilanındaki veriler ışığında galatasaray'ın kasasına girecek değer ise, yine emlak konutun payını düştükten sonra, 334 milyon dolar. (özbek yönetimi bu paranın 508 milyon lira'sını 340 milyon lira'ya çoktan kırdırmış durumda.)
sonuç olarak dursun özbek yönetimi galatasaray genel kuruluna yalan söyleyerek riva arazisi için yetki almış ve aldığı bu yetkiyi de kötüye kullanarak galatasaray'ı minimum 250 milyon dolar zarara uğratmıştır. özbek'in yalan vaadi ile reelde ihaleye çıkan değer arasındaki fark ise çok daha büyüktür. (bu fark 400 milyon dolar'ın üzerinde.)
göreve ilk geldiğinde özbek için, söylediği yalanlardan yola çıkarak, galatasaray'ı temsil ve galatasaray'a hizmet kabiliyeti yoktur demiştim. sosyal medya üzerinden iletişim halinde olduğum bazı genel kurul üyeleri ve divan kurulu üyeleri şiddetle karşı çıkmış, yönetimin daha çok yeni olduğunu belirtmiş ve hatta sert üslubumdan dolayı üstü kapalı uyarılarda bulunmuşlardı. geldiğimiz noktada dursun özbek'in galatasaray'a attığı bu 250 milyon dolar'lık kazığın sorumluları, ilk günlerden çizdiği olumsuz profile rağmen özbek'e desteğini hiç bir zaman esirgemeyen divan kurulu üyeleri ve genel kurul'da o gün o yetkiyi veren genel kurul üyeleridir.
not: yapılan değerlemelerde emsallerden yola çıkarak gelire yönelik satış m2 fiyatı 4 bin dolar; ihalede gelir paylaşımı oranı da yüzde altmış alınmıştır. bu rakamlar, reelden uzaklaşılsa da çok daha kötümser bir yaklaşımla 3 bin tl/m2 ve yüzde elli olarak da alınabilir. böylesi minimum rakamların altına çekilmiş bir yaklaşımla yapılacak değerleme ve hesaplarda dahi dursun özbek'in galatasaray'ı uğrattığı zarar yine yüz milyonlarca dolar çıkacaktır.
Kaynak: galatasaray'ın riva arazisinde yetki skandalı - #68092618 - ekşi sozluk
Son düzenleme:
Halamın Toshack'ları olsaydı amcam olurdu. Kısaca şuna dolandırıldık desene...